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zoom RSS セブン、アリオの新規開発中止へ・・・計画中は継続・・・人口減少の代償

<<   作成日時 : 2016/09/13 11:27   >>

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アリオはセブンアイグループが作っている大規模商業施設である。開発は主にモールSC開発が行っている。イオングループで言えば「イオンモール」、ユニーファミリーマートホールディングスで言えば「ウォーク」。イズミなら、「ゆめタウン」、三井不動産グループなら「ららぽーと」と同じと思えば良い。

http://www.kyoto-np.co.jp/economy/article/20160912000124
http://www.daily.co.jp/society/economics/2016/09/12/0009482108.shtml

セブンアイグループホールディングスは、三井系の不動産事業との繋がりが強いため、実際の開発では三井系の出資があるモールSCや三井不動産系の開発業者が作ることが多いが、これはスリーダイヤの三菱系との繋がりが強いイオンとライバル関係がそうさせてきたのかもしれない。

<アリオの新規開発中止は、倉敷が発端か?>

イトーヨーカドーは、最近まで、九州への出店候補地を検討していると噂されていたが、西日本は天満屋ハピータウンポートプラザ店(広島県福山市)の隣接地(通路で接合)への出店を最西端にして打ち止めだった。福山市以西の広島県、山口県、山陰側の島根、鳥取、四国、九州(沖縄を含む全域)は出店されなかった。その福山の店舗も既に2017年の撤退が予定されており、2011年に開業したアリオ倉敷のイトーヨーカドー食品館も、撤退しており、天満屋に変わることが決まっている他、岡山店も同年に撤退することになっている。

即ち、中国地方からヨーカドーは撤退することになる。まあ、セブンアイは主力のセブン事業(コンビニ)が今の所元気であり、セブンアイグループが完全撤退する訳では無い。また、同グループの百貨店、そごうは広島や徳島にあるため、あくまでGMSブランドが負けているということになる。

この状況から考えられるのは、元々ヨーカドーはたぶんアリオを九州のどこかで旗艦店として出店させ、そこからドミナントを予定していたが、セブンアイの経営判断として、GMS事業における近畿以西は取り止めることにした。そして、それが取り止められると、他にアリオ規模での出店候補地は少ない。だから、中止することで検討しているということになっていると思われる。そもそも、後発のアリオは、イオンモールのように出店は出来ない。確実に利益が上がる場所を選定して出店しなければならないため、テナントが重複してはいけない。ただ、重複しない場所が西日本には少ないのである。もし、中国地方のGMSや食品館が知名度を誇っていれば、進出したのだろうが・・・。

では何故GMSが撤退したかという話だ。

西日本では、全国区のイオンモールの他に、四国発祥のフジ(愛媛県松山市- Fuji Company, Limited/フジグラン)やイズミ(広島県広島市IZUMI Co.,Ltd./ゆめタウン)など大型ショッピングセンターも多い。さらに、岡山の大黒天物産(ディオ、ラ・ムー) 、九州系のディスカウントストア/スーパーセンター系列であるトライアルカンパニー(トライアル)やMrMax(ミスターマックス)などに加えて、最近はディスカウントドラッグのコスモス薬品(ドミナント出店で攻勢を掛けるドラッグストア)なども攻め込み人口の割にライバルは多い。

品質という面では、そもそも地域地盤の地場のスーパーマーケットには勝てない。地場は、基本的に地産地消の商品が多いため、近場を中心に商品を集める。そうなると、地盤がなければなかなか浸透できない。


コンビニは、全国ほぼ同じ価格で、しかも価格の安さより、手軽さが売りであるため、その影響は受けないがスーパーやショッピングセンターは、やはり主婦層が向かうため、安さと品質が重要となる。イオンが定着できたのは、80年代に現在のマックスバリュ西日本の足がかりとなる店舗を買収していたことが理由である。現在、全国で展開されるディスカウント店舗の先駆けであるザ・ビッグは、マックスバリュ西日本で生まれたものである。イオンは、そういう点では、当初から地域店舗の買収を進めてきたこともあり、全国である程度の品質が保てるのである。トップバリュだけではああはならないということだ。


対して、セブンアイは、ドミナント出店で東日本を中心に攻勢を掛け、重複させたてきた。しかし、近年は関東に進出する店も多く、競争が激化・・・さらにGMSがどこも振るわないことになり・・・市場優位性の低い西日本での競争力低下に繋がったといえる。こういう部分があり、倉敷のアリオはかなり苦戦してきた訳だ。そして、今セブンアイはイトーヨーカドーを切り離せという株主提案も出るほどに、厳しい状況だった。即ち、拡大を約束するにはGMS事業が黒字化することがまず優先されている中で、それもせずに大規模出店は出来ないということになるわけだ。しかも、アリオ倉敷は、ヨーカドーの食品事業だけだったにも関わらず撤退している。
イオンモールでさえも、都市型のイオンモール岡山は苦戦していると言われる中で、大型SCのアリオは出店するにも何で差別化を図るか・・・それを見出すのは厳しかったはずだ。
ヨーカドーがもう少し店舗網を持っていれば、アリオも中四国九州に出店する余地を残しただろうが・・・。


大型ショッピングセンター事業は、大きな施設だけあり、商圏※人口が一定以上いて、尚且つそれらの人が一月に1度でも来店して何か買ってくれないと話にならないが・・・人口が減り高齢化が進み、さらにインターネットによるオンラインショッピングが増えて、競合店も既に沢山犇めく中では、魅力的なテナントの確保も出来ず出店をするのはもう難しい。今では、既存店でさえもうまくテナントが集まらず、近隣のSCと同じラインナップの店が並ぶことも多いのだから。


そして極めつけは道の駅などユニークなコミュニティー型の施設が大型化し充実することで、SCに行かなくても時間は潰せて良い物を食べたり、飲んだり、買ったり出来るということだ。週末にSC・・・より、商品に個性がある道の駅巡りという人も今はいる。



これは、全国の商業施設予定地で既に起きていることである。最初は大規模を予定していたが後になって自然との調和とか、地域との共存とかそういう話が出てくるとだいたいは、商圏として競合店と競うと厳しいから、ちょっと違ったことをしていますとアピールする訳だ。それが利益に繋がるかというと、人々がショッピングセンターに行くのは、時間消費型での買い物や暇つぶしである。大規模になると、ほとんどの人が時間の割には、暇つぶしでおわりウィンドウショッピングしかしない。せいぜいフードコートで軽食を食べて帰宅ぐらいになれば・・・テナント店舗も高いテナント料を支払ってまで、商業施設には出店しない。

結局、アーケード街に集まっていた住人を大規模事業者がショッピングセンターという大手の店が集まる施設に置き換えたが、全国のアーケードより大きなものを、沢山作りすぎて、しかもアーケードよりすかすかで独自色もない店舗を全国に並べすぎたことで、身を滅ぼしつつある訳だ。

セブンアイホールディングスはそれを踏まえて、大型店の進出を減らすか、とりあえず新規の募集は取り止めて、出血の停止を余儀なくされているわけだ。これは、倉敷の現状を見て判断したのではないかと思われる。そもそも、出店するなら自分達がSCを作らず、他社の商業施設にテナントとして入ってもよいのだから・・・。


<これから増やす店舗・・・>

これで、セブングループによる商業地の開発が終わるわけではない。単に大規模モールの出店が今後減るか中止されるだけだ。これからは、中小規模で競うのだろう。場合によっては、不採算や減価償却が終わった施設を、そのスタイルに建て替えることもあり得る。

今頻繁に行われているSCの出店は、総合スーパーを核とした、アリオのような商業施設では無く、イオンタウン、セブンタウンのようなネイバーフット型(近郊型/NSCと呼ばれる)で10から30店舗程度の専門店と、スーパーマーケット(SSM/SM)を備えた近郊型の商業施設である。商圏は規模によるが5km〜15km以内と近い。

大型店は、はっきり言って平日昼間の客が少ない。その割に空調、照明などの共用コストは掛かる。テナント料も結構高い。なのに平日はがらがらで本当にここは大丈夫なのかという商業施設も多い。利益が出るのは休日や長期の休みに沢山人がやってきてくれるからに過ぎない。即ち、平日と休日の落差が大きい訳だ。この手の施設は大きいが故に、近所の客が平日に来ても、近所の人口はたかがしているため、がらがらになる。


近郊型の店舗の場合たいていは平屋で、大きな施設でもオープンエア型の開放モールである。維持費はあまり掛からない。店舗も入り口はそれぞれ独立型であり、共用費やテナント料も安い。ここに近隣の客がくれば、大きなSCほど人は来なくても、十分な客数になる。そもそも、この手の商業施設は時間を潰す滞在型より、目的消費型の店舗が多いため、何か購買目的をもってやってくる人の方が遙かに多い。

さらに少し車通りの多い幹線道路周辺なら、平面駐車場という点もあり、立体駐車場があるような大規模なショッピングセンターより気軽に寄れるため、平日でも休日でも結構客足は多くなる。また、大規模施設では深夜営業が難しいが、近郊型なら深夜営業が出来る場合も多くあり、価格も賃料が安い故に巨大ショッピングセンターより安く抑えられるケースが多い。そういう店舗に軸足をシフトしているわけだ。

ショッピングモールで潰した地域店舗に変わる施設を、大手が作るみたいな感覚である。

<人口減少と時代の流れと・・・>

全国的に人口が今も増えているなら、きっとアリオはまだ開発余地を探すだろう。しかし今後は、ネットの台頭もあり立て替えなどで維持するのも、難しい時代が地方にも都市にも迫り始めている。これは、米国ではもう既に起きていることだが、ウォルマートが撤退したことで、地域の商業施設がなくなり、買い物難民が増え、不便だから人も減っていくという現実が米国では現実に起きている。

昔は、百貨店だった客足も今や高齢者が中心で若者は、高い百貨店に足を運ばない。総合スーパーやSCは今の子育て世代が通っている場所だが、10代〜20代が買い物で使うのは、ネットやコンビニで十分だろう。あくまで、SCは品物を見る場だ。それに人口減少が重なれば・・・ということだ。



<イトーヨーカドー事業は悩みの種>

ヨーカドー事業は、コンビニが黒字を維持する中では、今やお荷物になっている。
これは、ユニーファミリーマートの事業でも将来的に生まれかねない問題である。GMSやショッピングセンターそのものが、人口が減っていくことで、今後時代遅れになる可能性があるからだ。イオンが、この問題を持たないのは、ミニストップ事業が小さく抑えられているためである。
果たして、イトーヨーカドーの出血を止めて、再びアリオのような商業施設を作ることが出来るようになるか?
それとも、本当に打ち止めになるか?まあ、1〜2年もすればはっきりするだろうが、きっと日本市場の先行きを考えると、今計画中を除けば、アリオをどんどん増やしていくのは難しいという判断は、正しいと思われる。


※アリオ並の施設における一般最大商圏は通常20〜30km(CSC/RSC)50km(SRSC)圏内であり、CSC/RSCは20万〜50万人、SRSCは50万以上の商圏が妥当とされる。


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